Inleiding

Deze paragraaf beschrijft de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, financiële resultaten en risico’s. Uitgebreide informatie staat in het Meerjarenperspectief Programmering en Grondbeleid 2016 (MPG). In deze begroting staan de hoofdlijnen en actuele ontwikkelingen zoals de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten en de herziening van de verslaggevingsregels grondexploitaties door de commissie BBV.

Visie gemeentelijk grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief volgens de Structuurvisie Breda 2030. Uitgangspunt is om per locatie/gebiedsontwikkeling telkens af te wegen welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat beschreven in de Nota Grondbeleid 2014. "De Bredase grondpolitiek is maatwerk, per project maakt de gemeente een keuze voor instrumentarium , voor de grondexploitatie en geschikte samenwerkingsvorm. Het instrumentarium zet de gemeente in om gebiedsontwikkelingen te regisseren en ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht de gekozen samenwerkingsvorm  wil de gemeente de risico’s van haar keuze beperken en beheersen via risicomanagement."

Naar aanleiding van het Meerjarenperspectief Programmering en Grondbeleid (MPG) 2015 is een onderzoek gestart naar de wijze waarop het grondbeleid instrumentarium kan bijdragen aan het bereiken van de programmatische doelstellingen en opgaven. In juni 2016 is de gemeenteraad over de voortgang bijgepraat in een informatiebijeenkomst. De uitkomst van dit onderzoek leggen we nog in 2016 voor aan de gemeenteraad.  

Ontwikkelingen

In maart 2016 heeft de commissie BBV de Notitie Grondexploitaties 2016 gepubliceerd. De commissie BBV heeft een aantal richtlijnen aangescherpt die consequenties hebben voor de grondexploitaties van de gemeente Breda. De belangrijkste wijzigingen zijn de toerekening van de rente en de berekening van de voorziening negatieve grondexploitaties. Deze wijzigingen zijn verwerkt in de cijfers van deze begroting. Eind 2016 leggen we de gevolgen hiervan voor aan de gemeenteraad.  
Vanaf 1 januari 2016  is de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten ook van toepassing op de gemeentelijke grondexploitaties. De fiscale winstberekening wijkt af van de normale winstberekening. Daardoor kan het voorkomen dat we enerzijds een voorziening aanhouden voor een negatieve grondexploitatie, terwijl we anderzijds vennootschapsbelasting moeten betalen. De Nota Grondbeleid schrijft voor dat we geen winst begroten. De vennootschapsbelasting over eventuele winsten is daarom ook niet begroot. Hoewel de winstberekening voor de vennootschapsbelasting afwijkt van de normale winstberekening zal de eventuele belasting gedekt kunnen worden uit verwachte winstnemingen.
De mogelijk te betalen vennootschapsbelasting heeft dus geen effect op de begroting en wordt verwerkt in het jaarrekeningresultaat.

Planresultaten grondexploitaties

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden twee keer per jaar herzien. De herzieningen van 1 juli 2016 zijn de basis voor de Begroting 2017. Naar verwachting zijn in 2017 nog 16 grondexploitaties actief. De gehanteerde rente is gewijzigd op basis van de Notitie Grondexploitaties 2016. In de berekening moet rekening gehouden worden met het werkelijke rentepercentage en de verhouding tussen het schulden en het eigen vermogen. De gehanteerde rente is daardoor verlaagd naar 2,75%. Op basis van de Notitie Grondexploitaties is ook de rente (de zogenaamde disconteringsvoet) waarmee de voorziening negatieve planresultaten moet worden berekend aangepast naar 2%.

De tabel (hierna)laat de planresultaten zien in het jaar van afsluiten van de grondexploitatie. De resultaten van de grondexploitaties verwerken we na afsluiting van de grondexploitatie in de jaarcijfers van dat jaar. Voor negatieve planresultaten heeft dit geen effect op het jaarrekeningresultaat, omdat hiervoor al voorzieningen zijn (zie volgende paragraaf). Als voldoende zekerheid is over het eindresultaat wordt tussentijds winst genomen (volgens richtlijnen uit de Nota Grondbeleid). Het uiteindelijke resultaat van de grondexploitaties is ook afhankelijk van de risico’s. De realisatie van het planresultaat hangt af van het moment van de daadwerkelijke verkopen. Gezien deze onzekerheden zijn we voorzichtig in het vooraf inboeken van de positieve planresultaten. Het planresultaat staat daarom niet in de jaarschijf van de begroting en in het meerjarenperspectief. De daadwerkelijke positieve planresultaten komen in het jaarrekeningresultaat.

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de verwachte planresultaten tot en met 2025 op eindwaarde.

(bedragen x € 1.000)

Voorziening negatieve grondexploitaties

Volgens de spelregels in het BBV worden voorzieningen gevormd voor verwachte negatieve planresultaten. De hoogte van de voorziening wordt bepaald door het optellen van de verwachte negatieve planresultaten. Vanaf 2016 moet de voorziening berekend worden met een standaard rentepercentage van 2%. De voorziening valt hierdoor lager uit omdat dit percentage lager is dan de interne rekenrente.  
De onderstaande tabel geeft de verwachte mutaties weer van de voorziening negatieve planresultaten op basis van de herzieningen per 1 juli 2016.  

Risico`s en weerstandsvermogen

De kansen en bedreigingen (positieve en negatieve risico’s) van de grondexploitaties brengen we systematisch in kaart. Per grondexploitatie is aangegeven hoe groot de kans is dat het risico zich voordoet en wat de kosten zijn van bepaalde risico’s. Aanvullend op de projectrisico’s brengen we projectoverstijgende risico’s in beeld. Hierbij rekenen we een scenario met een verslechterde economische ontwikkeling door.  
De onderstaande tabel geeft het actuele beeld van de risico’s.

De onderstaande tabel geeft het actuele beeld van de risico’s.

(bedragen x € 1.000|)

De risico’s nemen weer verder af. Dit komt doordat we geen nieuwe grondexploitaties hebben gestart. In de lopende grondexploitaties nemen de resterende kosten en opbrengsten steeds verder af. De risico’s voor de voorraad gronden en panden nemen af omdat er door verkopen de voorraad afneemt.